05/07/2016

BGH vous informe : comment imputer ses déficits fonciers ?

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En principe, les déficits fonciers afférents aux immeubles et résultant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt sont imputables sur le revenu global dans certaines limites.
 
Des règles d’imputation différentes existent concernant le régime micro-foncier, les régimes d’investissement locatif ou lorsque lors d’un démembrement de propriété portant sur l’immeuble.

Peut-on imputer un déficit foncier sur le revenu global et à quelle hauteur ?

Les déficits fonciers résultant de dépenses (qui doivent être déductibles des revenus fonciers) autres que les intérêts d’emprunt sont imputables sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 € et à condition que l’immeuble soit donné en location jusqu’au 31 décembre de la 3ème année qui suit l’imputation du déficit sur le revenu.
 
La fraction du déficit qui excède la limite de 10 700 € ainsi que les intérêts d’emprunt sont imputables, quant à eux, sur les revenus fonciers des dix années suivantes. 
 
Le régime d’imputation sur le revenu global est automatique dès lors qu’un déficit foncier est dégagé au cours d’une année.
 
La limite de 10 700 € est appréciée par déclaration de revenus. Elle comprend tous les immeubles et toutes les parts de société détenus par le contribuable et les membres de son foyer fiscal.

Les modalités d’imputation sont-elles différentes lorsque l’immeuble bénéficie d’un régime de défiscalisation ?

La limite d’imputation sur le revenu est fixée à 10 700 €, y compris lorsque l‘immeuble bénéficie d’un régime de défiscalisation (Robien, Besson, Pinel, etc.). Toutefois, elle est portée à 15 300 € dans le cadre du régime Périssol. L’excédent est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
 
Peut-on constater un déficit foncier dans le cadre du régime micro-foncier ?
 
Le régime micro-foncier ne peut pas donner lieu à un déficit foncier. Seuls les déficits fonciers constatés antérieurement et encore reportables au 1er janvier de l’année d’application du régime micro-foncier peuvent être imputés.
 
Comment gérer les déficits en cas de démembrement propriété portant sur l’immeuble ?
 
En cas de démembrement de propriété, les dépenses sont déductibles des revenus de celui qui en a supporté la charge. L’usufruitier est tenu aux dépenses d’entretien et de réparation et le nu-propriétaire aux seules dépenses de grosses réparations.
 
Le nu-propriétaire qui engage des dépenses de grosses réparations (le démembrement doit résulter d’une succession ou d’une donation sans charge ni condition consentie entre parents jusqu’au 4ème degré) a le choix entre :
 
  • le régime droit commun de déduction des revenus fonciers tirés des autres revenus fonciers du nu-propriétaire, le déficit s’imputant sur le revenu global dans la limite de 10 700 € ;
  • sur option, l’imputation des dépenses sur son revenu global dans la limite de 25 000 €.

 

Afin de bien maîtriser les modalités d’imputation des déficits fonciers, n'hésitez pas à nous contacter pour un diagnostic personnalisé !

 

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