Focus - Baux commerciaux la loi de simplification change la donne
Promulguée le 26 mai 2026, la loi n° 2026-403 de simplification de la vie économique réforme plusieurs aspects du régime des baux commerciaux.
Mensualisation du loyer, encadrement des garanties, clauses « tunnel », clause résolutoire…
Les évolutions sont nombreuses et méritent l’attention tant des bailleurs que des preneurs.
=> Un droit de préférence du locataire recentré
Le droit de préférence du locataire en cas de vente du local est désormais exclu pour certaines catégories de locaux, notamment les locaux industriels, les bureaux et les entrepôts.
=> La mensualisation du loyer devient un droit pour le locataire
Depuis le 28 mai 2026, le locataire d’un local commercial, artisanal ou de services peut demander à régler son loyer mensuellement, sous réserve de ne pas avoir d’arriérés de loyers ou de charges non contestés.
Le bailleur ne peut pas s’y opposer ni prévoir de clause contraire.
Cette disposition s’applique également aux baux en cours.
=> Un encadrement des garanties exigées par le bailleur
Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026, le dépôt de garantie et les autres garanties exigées par le bailleur sont plafonnés, dans les conditions prévues par le nouveau dispositif, à l’équivalent d’un trimestre de loyer.
=> La restitution des garanties est désormais encadrée dans le temps
Lorsque la remise des clés intervient à compter du 26 août 2026, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de trois mois, sous réserve des sommes restant dues et dûment justifiées.
Les autres garanties font également l’objet de nouvelles règles, notamment en cas de fin du bail ou de mutation du local.
En cas de vente ou de transmission du local, l’obligation de restitution des sommes versées à titre de garantie est transférée au nouveau bailleur.
=> Les clauses d’indexation « tunnel » sont désormais consacrées
Désormais les clauses permettant d’encadrer la variation annuelle du loyer résultant de l’ILC, à la hausse comme à la baisse, dans les mêmes proportions, sont expressément autorisées.
Une consécration législative d'une pratique contractuelle jusqu’alors discutée.
=> La clause résolutoire : de nouvelles conditions pour obtenir sa suspension
Le locataire qui sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire doit désormais notamment justifier de sa capacité à régler sa dette locative et avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience.
Cette évolution est applicable aux demandes introduites à compter du 28 mai 2026.
➡️ Pour les bailleurs comme pour les preneurs, cette loi de simplification invite à revoir certaines clauses des nouveaux baux, mais également à réexaminer les modalités d’exécution des baux en cours.
➡️ Une réforme à intégrer dès à présent dans la rédaction et la négociation de vos baux commerciaux.